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  • Fernando Aragone

Recebi uma cobrança de taxa de condomínio e ainda não entregaram as chaves, e agora?

Atualizado: Jun 9

O sonho da casa própria está perto. Financiamento em dia, o cronograma da construção do imóvel segue de vento em polpa e você já começa a planejar sua mudança. Então, recebe um e-mail da administradora do condomínio dizendo sobre a responsabilidade de pagar a taxa de condomínio a partir de janeiro. Você não recebeu as chaves, não pisou no imóvel, mas já é o responsável por arcar com esse custo.


Se isso está acontecendo com você ou com alguém que você conhece, acompanhe esse artigo até o fim e descubra o que fazer nesses casos.


O que são as taxas de condomínio

As taxas condominiais são valores pagos mensalmente por todos os moradores que servem para o custeio da manutenção das áreas comuns do prédio. Esses valores garantem, também, o custeio dos prestadores de serviços como a folha salarial dos funcionários, impostos, encargos e podem ter uma parte destinada para um fundo de reserva para casos emergenciais.


Essa obrigação está prevista no Código Civil em seu artigo 1.336 impondo como dever dos condôminos “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais”.


A divisão da taxa condominial, como visto, é rateada entre todos os condôminos, levando em conta a fração ideal das unidades, contudo, esse rateio também pode ser estipulado de forma diversa na convenção do condomínio.


As taxas condominiais costumam ser divididas em taxas ordinárias e extraordinárias. Compõe as taxas ordinárias os custos referentes às necessidades básicas da administração do condomínio como:

  1. Consumo de água, gás, luz e esgoto nas áreas comuns;

  2. Salários, encargos e contribuições previdenciárias dos funcionários do condomínio;

  3. Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos e mecânicos de uso comum;

  4. Equipamentos de prevenção contra incêndios;

  5. Manutenção das áreas comuns de lazer, como piscina ou academia;

  6. Pequenos reparos nas instalações elétricas e hidráulicas de uso coletivo;

  7. Rateio de saldo devedor durante o período da locação do imóvel;

  8. Reposição do fundo de reserva do condomínio utilizando durante o período da locação.

Já as taxas extraordinárias são os valores que não compreendem os gastos rotineiros, tais como:

  1. Obras de reforma que alteram a estrutura integral do imóvel;

  2. Pinturas das fachadas;

  3. Instalação de iluminação na área do condomínio;

  4. Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados do condomínio, desde que ocorram antes do início da locação;

  5. Instalação de equipamento de segurança, contra incêndio, telefone ou de lazer;

  6. Despesas com decoração e paisagismo;

  7. Constituição do fundo de reserva.

Essa distinção é importante pois, nas relações de locação as taxas ordinárias são de responsabilidade do inquilino enquanto as extraordinárias são de responsabilidade do proprietário do imóvel.


O valor da cota condominial é definido com a aprovação em assembleia geral. Da mesma forma, toda e qualquer alteração nos preços deve passar por votação pelos condôminos.

Se os condôminos acreditam que a taxa condominial é abusiva, é preciso convocar uma assembleia para debater o tema. Para isso, deve-se fazer um abaixo-assinado com a assinatura de ¼ dos condôminos.


No geral, as mudanças no orçamento são feitas junto com a prestação de contas. Ela é obrigatória, devendo ser realizada ao menos uma vez por ano e é um dos deveres do síndico (Art. 1348 do Código Civil).


Entendido o que é a taxa condominial, fica claro que por sua natureza, envolve atos de propriedade ou posse, no mínimo, como comparecer a assembleia para reajustes. Esse, porém, não é o caso da pessoa que não recebeu as chaves do imóvel, configurando assim uma cobrança ilegal.


Esse entendimento foi emanado pelo Superior Tribunal de Justiça, firmando a tese no sentido de que “somente a existência de relação material com o bem, a qual se inicia mediante a emissão na posse, permite que o comprador exerça domínio direito sobre o imóvel, gerando a obrigação ao pagamento do condomínio”.


É comum no mercado imobiliário que a construtora transfira para o comprador do imóvel a taxa de condomínio a partir da emissão do habite-se, um documento emitido pelas prefeituras atestando a legalidade do prédio ou da casa. O problema é que nem sempre ocorre a entrega imediata do imóvel com a liberação.


Nos condomínios, por exemplo, a lei exige o desmembramento da matrícula do empreendimento para cada unidade, para só assim lavrar a escritura e registrar o imóvel, procedimento que pode durar de dois a três meses, isso sem contar a própria demora na entrega das chaves por situações como não ser quitado o saldo devedor do financiamento.

Então, após expedir o habite-se, essa situação pode levar um bom tempo até o recebimento da chave e a notificação da cobrança é ilegal.


O que fazer nesses casos de cobrança ilegal


É recomendável ao adquirente comprador, ao receber a cobrança da taxa condominial contatar a administradora do condomínio, notificando-a de que ainda não recebeu as chaves do imóvel e normalmente as cobranças são canceladas sem menores problemas.

Se a administradora se negar a cancelar as cobranças, você pode procurar o Procon e fazer uma reclamação. Ele atuará intermediando a situação e, se continuarem se negando a cancelar a cobrança, o Procon conduzirá a situação para o Juizado Especial Cível.


Esse procedimento pode demorar, então, dependendo das suas necessidades as cobranças indevidas podem incidir além de multas de 2%, juros de 1% ao mês. Então, é possível o depósito da quantia em juízo, onde esse valor será corrigido e inibirá a multa até que se discuta a legalidade da cobrança.


Caso queira discutir a legalidade judicialmente, você precisará constituir advogado para mover a ação cabível. Nessa ação, há a possibilidade de se conseguir uma liminar com a intenção de suspender a cobrança até que se discuta a validade da cobrança.


Outra opção é pagar os valores, afastando maiores problemas como multas e juros, reavendo esses valores em ação futura. Vale destacar que, por se tratar de relação de consumo, os valores pagos indevidamente deverão ser restituídos em dobro (art. 42, CDC).

Exatamente pelo motivo citado acima, a devolução em dobro, as administradoras têm tido cuidado quanto a cobrança das taxas condominiais e na maioria dos casos a comunicação de que ainda não recebeu as chaves resulta no cancelamento da cobrança.


E quanto ao IPTU


O fato gerador do Imposto Predial Territorial Urbano é ser proprietário de imóvel no exercício financeiro daquele ano. Então, também não é devida a cobrança de IPTU antes do recebimento das chaves, isso porque até o pagamento integral do preço e a entrega das chaves, o imóvel ainda integra o patrimônio da empresa e não do futuro proprietário.


O mesmo raciocínio se tem quanto a emissão do habite-se, pois, uma vez emitido ainda é necessário retirar a fração ideal e realizar o devido registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis e enquanto isso não for feito não há como falar no exercício de propriedade ou posse.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me envie uma mensagem!


Consulte um advogado.


Fonte:


https://www.migalhas.com.br/quentes/284986/construtora-nao-pode-cobrar-iptuecondominio-antes-da-entrega-das-chaves


https://www.sindiconet.com.br/tiraduvidas/2/inadimplencia/9764/e-certoocobranca-da-taxa-condominial-antes-da-entrega-das-chaves


http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm


http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm

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