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  • Fernando Aragone

Quero vender o imóvel, mas minha esposa se recusa. E agora?

Atualizado: Jun 9

Os negócios imobiliários dependem de diversas solenidades e, uma delas, é a de que quem for casado quando decide vender o imóvel, precisa da autorização do seu cônjuge.


Muitas vezes, há discordância se realmente é o melhor negócio essa venda e a ausência da autorização pode resultar em grandes problemas, tanto para quem compra como para quem vende. Acompanhe o artigo até o final para entender como isso funciona e o que fazer nos casos em que há negativa da esposa ou do marido.


Sempre é preciso autorizar?

Por óbvio, quem for solteiro é dispensado da autorização para vender qualquer um dos seus bens, podendo aliená-los livremente. Porém, o casado depende da autorização do cônjuge não só para vender, mas para exercer qualquer ato da vida civil que recaia sobre o direito real no imóvel, tal como hipotecá-lo, prestar fiança ou até mesmo para doá-lo. A ausência da outorga, quando necessária, torna o negócio anulável, devendo a anulação ser requerida pelo cônjuge que não concedeu a anuência no prazo decadencial de dois anos (1.649 CC).

Entretanto, o próprio código traz no bojo dos artigos 1.647 e 1.656, situações que autorizam o negócio, mesmo para aqueles que estão casados. Essa autorização tem relação com o regime matrimonial, vamos ver os artigos:


Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:

I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;

III - prestar fiança ou aval;

IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.


Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando casarem ou estabelecerem economia separada.


Art. 1.656. No pacto antenupcial, que adotar o regime de participação final nos aquestos, poder-se-á convencionar a livre disposição dos bens imóveis, desde que particulares.

Portanto, aquele que se casa sob o regime de separação total dos bens está dispensado da autorização de seu cônjuge. Isso também ocorre aos que aderem ao regime de participação final nos aquestos, desde que haja pacto antenupcial.


Note que a cabeça do artigo 1.647 dispõe que há uma ressalva quanto a necessidade, que é justamente o nosso próximo tema: o suprimento judicial do consentimento do cônjuge.


O que fazer nos casos em que se precisa?


O procedimento judicial de complementação de vontade é uma ação, de jurisdição voluntária, pelo qual o juiz ao decidir supre a manifestação de vontade da parte que se nega ou não pode prestá-la. Essa ação, como dito, também é necessária nas situações em que não se pode exprimir à vontade, vamos analisar dois exemplos:


Exemplo 1: João trabalhava em um navio mercante que enfrentou uma grande tempestade. Já faz duas semanas que João e os outros marinheiros estão desaparecidos. Imagine que sua família, precisando de dinheiro, decida vender a casa. Sua esposa precisaria da autorização do marido para isto, porém, é pouco tempo para a decretação da morte presumida e seu corpo ainda não foi encontrado, logo, podendo estar vivo. A única saída jurídica possível é suprir a outorga do marido por meio de uma ação judicial para manifestar a vontade, por meio do juiz, de alguém que está em lugar incerto.


Exemplo 2: Maria foi acometida por um AVC gravíssimo e está em recuperação há meses. Seu marido já não tem mais de onde tirar recursos para continuar bancando o tratamento, então, decide vender a casa da praia. Esse negócio jurídico dependeria da autorização de Maria, porém, existe a possibilidade por meio de ação suprir a vontade dessa pessoa impossibilitada de prestar sua vontade.


Então, o judiciário complementa a vontade das partes quando quem deveria anuir com a outorga não o faz porque não quer ou porque não pode. Agora, vamos falar sobre os casos em que o cônjuge simplesmente não concorda.


A ação de suprimento de outorga conjugal pode ser proposta pelo cônjuge que é prejudicado pela ausência da outorga contra quem se recusa a outorgar a escritura. Diferente das ações de jurisdição contenciosa, por não haver um embate de versões, mas sim uma discordância de ideias, é permitido ao juiz a busca da verdade real, ainda que extrapolem os limites dos fatos trazidos pelos interessados. Vamos entender melhor com um exemplo:


João decide vender a casa por metade do valor de mercado, por entender este um valor justo. Sua esposa, por sua vez, discorda disso, alegando não concordar com este valor. À primeira vista, a simples discordância pode parecer um mero capricho, mas o juiz pode, por exemplo, por meio de um avaliador detectar que o valor da proposta pela casa está muito abaixo do mercado, mesmo que não tenha sido requerido pela defesa da esposa.


A recusa será considerada justa quando for em defesa do patrimônio da família; quando a venda for a preço vil; ou quando o negócio não tenha utilidade ou necessidade. A mesma lógica se aplica as hipóteses em que o cônjuge atua como fiador ou quando pretende realizar qualquer gravame de ônus sobre direito real, como hipotecar a casa para usar o dinheiro para fins próprios, como viajar.


Será considerada injusta a recusa quando não estiver revestida pelas características aqui mencionadas, principalmente quando for eivada de vícios de vontade por motivos mesquinhos, como vingança. Vamos imaginar um exemplo:


João combina com sua esposa de vender um imóvel, fazem o contrato de compra e venda, seguindo todos os termos da lei. Então, na noite anterior ao dia de registrar o título, eles têm uma grande discussão sobre uma possível traição e como punição ela decide não outorgar a escritura definitiva, alegando recusa na venda.


Agora, vamos entender o que acontece com esse negócio quando a lei exige o consentimento e o negócio prossegue sem o consentimento ou a decisão judicial que possa supri-lo.


Quais as consequências da ausência da autorização?


A principal consequência é a de que a venda poderá ser anulada pela ausência de uma formalidade prescrita em lei. O cônjuge ou seu herdeiro, por não ter concedido a autorização, tem direito de pleitear essa anulação no prazo decadencial de dois anos contados a partir do fim da sociedade conjugal, ou seja, ultrapassado este prazo, decai o direito de pleitear essa anulação, tornando o negócio jurídico válido em sua essência.

Vale a ressalva de que, enquanto não for levado a registro, estamos diante de um negócio jurídico pessoal e não de um direito real e por isso a ausência da outorga em instrumento particular ou público, por si só, não dá margem a que se pleiteie a anulação pela ausência da autorização.


Contudo, se essa situação se perdurar por um longo período com o intuito de valer-se do silêncio, o código veda essa possibilidade, uma vez que o silêncio não importa em anuência nos negócios jurídicos em que se é “necessária a declaração de vontade expressa” (111, CC).


É recomendável ao comprador sempre ter atenção ao estado civil do vendedor uma vez que, se esse negócio for anulado, não poderá reaver a garantia real resolvendo a situação em perdas e danos.


Conversamos até agora sobre a situação do cônjuge, mas e o companheiro? Vamos a essa reflexão.


Como ficam as uniões estáveis?


Aqui devemos analisar duas situações distintas. Uma é a união estável de fato, ou seja, pessoas que vivem juntas, dividem uma vida, tem todas as características de uma união estável, mas não levaram esse animus de constituir família até o tabelionato para oficializá-lo. De outro lado, está o casal que tornou oficial a união por meio de uma Certidão de União Estável, perante um tabelião que lavrou a devida Escritura Pública.


Esse é o ponto principal da discussão. Isso porque, é forçoso acreditar que quem está comprando um imóvel saiba da vida privada de quem vende, sendo que não há como consultar em bancos de dados oficiais ou diversos dados públicos a existência dessa união. Por isso, os tribunais tencionam no sentido de que a outorga de direito real de quem está em união estável é dispensável, perante a dificuldade de quem compra ou grava o bem saber da vida privada do vendedor.


Porém, a Constituição, bem como a lei civil, equipara a união estável ao casamento tanto em deveres quanto em direitos, sendo assim, o direito de moradia do companheiro é idêntico ao do cônjuge.


Deste modo, a única barreira que restava para afastar essa obrigação é a dificuldade do comprador saber da existência deste companheiro. Isso se resolve nos casos em que a união é lavrada perante o cartório, em Escritura Pública. Isso porque um título público, como a Escritura, traz como principal atributo a garantia de ampla publicidade de uma situação de fato, devendo o comprador, nesses casos, exigir a assinatura de quem vive em união estável sob o risco de o negócio poder ser anulado futuramente.


Mas eu moro em outro país.


Ainda que o vendedor seja estrangeiro, os atos praticados devem seguir os ditames da lei brasileira, como impõe o artigo 8º da LINDB, sendo nula a venda de imóvel situado no Brasil, sem o consentimento do cônjuge.


Conclusão


A outorga uxória, concedida pela esposa, e a autorização marital, concedido pelo marido, são requisitos de validade dos negócios imobiliários para que se possa levar esse título a registro. Contudo, caso haja discordância, converse com seu cônjuge ou companheiro. Evitar a judicialização e manter o diálogo é sempre o melhor caminho.


Porém, se seu caso depender disso, o judiciário pode socorrê-lo para suprir essa vontade, seja por ser injusta ou por não poder ser exprimida.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me envie uma mensagem!


JUNIOR. Luiz Antonio Scavone. Direito Imobiliário. Teoria e Prática. 15ª Edição. Ed. GEN.


http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto-lei/del4657compilado.htm


http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm


http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm


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