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  • Fernando Aragone

O que fazer se o inquilino atrasar o aluguel em meio a pandemia?

Atualizado: Jun 9

A covid-19 trouxe grandes reflexos nas relações imobiliárias. Uma delas é que, devido ao desemprego e a obrigatoriedade do isolamento, a renda de muitos brasileiros foi drasticamente impactada, portanto quando precisa escolher entre comer e arcar com o aluguel ele opta por sobreviver aquele dia.



Porém, essa situação deve ser analisada com ponderação, uma vez que muitas pessoas auferem renda unicamente do aluguel cobrado de um determinado imóvel. Por esse motivo, locador e locatário acabam entrando em um conflito de necessidades, onde a pandemia pode ser utilizada como justificativa para não cumprir com suas obrigações. Vamos ver algumas recomendações do que é possível fazer nesses casos.


Diálogo primeiro, processo se necessário.


A primeira recomendação é investir no diálogo. Algumas alternativas são possíveis, como postergar para os últimos meses de contrato os valores atrasados ou acrescer uma porcentagem dos valores atrasados nas parcelas vincendas (aquelas que ainda vão vencer).

Então, invista no diálogo, não há certeza de que o seu inquilino, já em dificuldades financeiras para arcar com um ou dois aluguéis, terá recursos para suportar esses valores acrescidos de atualização monetária, juros, multa e sucumbência ao final de um processo judicial. O diálogo pode evitar uma “vitória de pirro”, onde você receberá do juiz um título judicial, mas o devedor não terá como pagar.


Via judicial


Com ou sem pandemia, o locatário se comprometeu a pagar pelo imóvel que está utilizando, seja como moradia ou para seu comércio. Então, o proprietário deve refletir o que é mais importante: o despejo do inquilino ou reaver os aluguéis. Veremos o porquê dessa diferenciação mais à frente.


Essa diferenciação insurge justamente do momento da pandemia. Não podemos deixar ao relento uma família, exposta ao vírus, por consequência de uma obrigação patrimonial. Contudo, não pode servir a pandemia como escudo protetor para esquivar-se de todas as obrigações que contraiu.


A ação cabível para esses casos é a Ação de Despejo cumulada com Cobrança de Aluguéis. Essa é uma ação de procedimento comum, que resultará em duas ordens judiciais: uma sentença condenatória do crédito ao locatário e uma obrigação de fazer de desocupar o imóvel (a ordem de despejo).


Normalmente, nessa ação é possível pedir o despejo por meio de uma liminar, apresentando a prova inequívoca do débito. Porém, por força do provimento nº 63 de 31/03/2020 do CNJ, recomenda-se aos juízes que evitem o despejo por meio de liminares, durante a vigência do decreto.


Alguns juízes, mais cautelosos, condicionam a ordem de despejo da sentença judicial a vigência do decreto, de modo a garantir a saúde e a vida dos moradores durante a pandemia.


Nada impede que o locador, valendo-se do contrato de aluguel ser um título extrajudicial, execute diretamente o devedor. Durante a pandemia, a execução de título extrajudicial acaba sendo o meio mais eficaz de receber os valores em atraso, por ser mais célere, em detrimento da Ação de Despejo cumulada com a Cobrança de Aluguéis, que necessita de ampla dilação, tornando o processo mais complexo e ainda dependente do cumprimento de sentença.


Com o contrato de aluguel em mãos, sendo essa uma obrigação certa, líquida e exigível, você consegue atacar diretamente o patrimônio do devedor.


Conclusão


É recomendável o diálogo, estamos vivendo tempos atípicos e essa é a melhor solução. Se o diálogo não for possível, o locador precisa ter em mente o que é mais importante: reaver os valores devidos ou o despejo dos inquilinos. Se decidir pelo despejo, deverá mover a competente ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, um procedimento complexo que levará meses. Tendo em mente que quer resolver a pendência financeira, a execução do título extrajudicial é o melhor caminho. Lembrando que ao dialogarem, locador e locatário, podem negociar formas de pagamentos para que não haja um prejuízo tão grande para nenhum dos lados.


Isso é tudo, até a próxima


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