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  • Fernando Aragone

O contrato de aluguel acabou e o proprietário não quer devolver a caução. E agora?

Atualizado: Jun 9

Algumas pessoas já enfrentaram esse problema, a desagradável notícia de que após um longo período morando em um lugar como inquilino, respeitando as normas do prédio, cuidando do apartamento como se fosse seu, fazendo pequenos reparos, mesmo sendo o inquilino perfeito, o proprietário se nega a devolver a caução em dinheiro, ou popularmente chamado o depósito caução.



Se isso já aconteceu ou está acontecendo com você ou conhece alguém que já passou por isso, acompanhe esse artigo até o final para tirar todas as dúvidas sobre caução e como solucionar esse problema.


Afinal, o que é caução?


Para alugar um imóvel é preciso dar uma segurança ao locador, uma garantia de que ele não sofrerá prejuízos por possíveis atrasos, multas ou taxas de condomínio que não foram pagas ou até mesmo danos que o inquilino possa causar ao imóvel. Então, a lei permite que o inquilino escolha uma forma de garantia admitida: A caução, a fiança, o seguro fiança locatício ou a cessão de quotas de fundo de investimento (Art. 37, I a IV, Lei do inquilinato).

Apesar da lei permitir diversas modalidades de garantias, a mais popular com toda certeza é a caução, que também pode ocorrer de quatro modos: Caução de bens móveis, Caução de bens imóveis, caução em dinheiro e caução em títulos e ações.


A mais popular, e tema desse artigo, é a caução em dinheiro. Dispõe a lei do inquilinato que a caução em dinheiro não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, e será depositada em caderneta de poupança, devendo ser revertida em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

A referida lei também dispõe que a caução se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.


Quanto a prorrogação, que será tema para outro artigo, basicamente é o efeito que o contrato de locação por prazo determinado tem de que se ambas as partes não se pronunciarem sobre o seu término, ele se prorrogará por tempo indeterminado.


O depósito caução exige um valor do inquilino já na assinatura do contrato, devendo o futuro morador depositar em poupança que pode ser em nome do Proprietário do Imóvel ou da imobiliária. É comum que o inquilino de o dinheiro em espécie e a obrigação do depósito recaia sobre a imobiliária.


É necessário o depósito em Conta Poupança para que esse valor seja corrigido anualmente, permitindo que ele não fique defasado pela inflação ao final do Contrato de Locação.


Ok, entendi o que é a caução e que ele precisa me devolver no final do contrato. Mas ele não quer devolver.


A lei não traz um prazo específico para essa devolução, mas ela deve ser feita o mais breve possível. Isso porque, uma vez que a garantia não se faz mais necessária, o proprietário pode cometer o crime de apropriação indébita, por se apropriar desse dinheiro indevidamente.


A primeira solução é notificar o proprietário ou a imobiliária quanto a devolução do valor dado como caução. Caso haja negativa da imobiliária, vamos para a próxima solução.

A segunda solução é a Ação de Restituição de Quantia Paga que terá por objeto a devolução da garantia locatícia, nesse caso em dinheiro. Se julgada procedente, o proprietário será condenado a restituir os valores dados como garantia, corrigidos monetariamente até a citação do processo.


Vale ressaltar que da caução serão debitadas todas as dívidas e qualquer outra pendência financeira do antigo locador, portanto, é comum, por exemplo, que a caução seja retida para debitar dividas de água, luz ou coisas nesse sentido que o inquilino tenha se comprometido a pagar, mas não pagou.


E nos casos em que o imóvel for arrematado por dívidas?


Aqui vale uma explicação um pouco mais técnica. Quando o proprietário resolve alugar seu imóvel, é como se ele pegasse seu direito de propriedade e dividisse em dois: o direito de quem tem o título (posse indireta) e o direito de quem tem o imóvel e está morando nele (posse direta).


Então, quando um imóvel é arrematado durante a vigência de um contrato de locação, quem comprou, adquiriu os direitos que estavam disponíveis no momento, ou seja, a posse indireta, cabendo ao novo proprietário optar por:

  1. Assumir a posição de locador e passar a receber os aluguéis a desde a data da arrematação.

  2. Ingressar com Ação de Imissão na Posse, que lhe garantirá o direito a posse direta do bem.

Vale lembrar que, caso o contrato tenha Cláusula de Vigência, os tribunais têm entendido que elas são oponíveis mesmo nos casos de Arrematação em Hasta Pública. Ela é uma Cláusula presente nos contratos por tempo determinado de extrema importância, devendo o inquilino observá-la atentamente na hora de assinar o contrato de aluguel. Ela garante a permanência do inquilino no imóvel durante a vigência do contrato, mesmo que a casa ou o apartamento seja vendido a outra pessoa.


De quem devo cobrar a caução?


Muito embora a administração do bem seja responsabilidade da imobiliária, principalmente quanto as cobranças administrativas ou judiciais, a jurisprudência entende que a restituição da caução paga é de responsabilidade do proprietário do imóvel e não da imobiliária pois ela está agindo como mandatária e não como locatária.


Até quando posso cobrar a caução?


O direito de reaver a caução prescreve em três anos, contados após a saída do inquilino do imóvel, por ser esse o prazo descrito no Código Civil como a hipótese de enriquecimento sem causa.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me envie uma mensagem!


Fontes:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm


SOUZA de, Sylvio Capanema. A Lei do Inquilinato Comentada. Ed. GEN. 10 Edição. 2017.


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