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  • Fernando Aragone

O condomínio pode cobrar taxas diferentes dos condôminos?

Uma vez constituído um condomínio, todos aqueles que dividem essa copropriedade assumem uma obrigação em conjunto de manter o funcionamento e a estrutura do condomínio.


Então, a convenção condominial fixará uma taxa, que representa essa obrigação. Todavia, em muitos condomínios essa taxa condominial é maior para uns condôminos do que para outros. Vamos entender melhor essa situação e se essa cobrança diferenciada é legal.


O que é uma taxa condominial?


Basicamente, a taxa condominial ou cota condominial diz respeito ao rateio entre os condôminos dos custos para manutenção do condomínio, como folha de pagamento dos funcionários, gasto com a conservação e manutenção de elevadores etc.

As taxas condominiais são divididas em ordinárias e extraordinárias, sendo dever do condômino contribuir, na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção (art. 1.336, I, CC). Vamos entender essa questão das frações ideais mais adiante.

As taxas ordinárias são as cotas referentes às necessidades básicas para a administração do condomínio, como a manutenção das instalações e equipamentos hidráulicos, equipamentos de prevenção contra incêndio, manutenção das áreas comuns de lazer (piscinas, academias etc.). Por se tratar das obrigações administrativas do condomínio, nas relações locatícias elas são de responsabilidade do locatário (art. 23, XII, Lei do Inquilinato).

Já as taxas extraordinárias compreendem os gastos que não pertencem à rotina da administração do condomínio, tais como reformas urgentes, pinturas das fachadas ou a instalação de iluminação nas áreas do condomínio. Nas relações locatícias, essa taxa é de obrigação do locador (art. 22, X, Lei do Inquilinato).


Então, as taxas ordinárias são aquelas cobradas mensalmente pelo condomínio, suficientes para suprir as necessidades mensais com manutenção, salários etc. Enquanto as taxas extraordinárias dependem de aprovação em assembleia, com uma destinação específica. Vamos entender melhor em um exemplo.


João, síndico do prédio “X”, motivado pela pandemia, decide instalar um portal de desinfecção na entrada do condomínio, trazendo mais segurança aos condôminos e visitantes. A taxa extraordinária precisará ser aprovada em assembleia para ter validade, prevendo a arrecadação dos valores para cumprir a exata execução da obra. Caso sobre um saldo, o restante do valor deverá constituir um fundo de emergência.


Vale ressaltar que as despesas exclusivas, que são os gastos de manutenção feitos em ambiente de propriedade privada, como reforma de vazamento interno ou a troca de uma descarga, são gastos que o proprietário deve arcar, não cabendo o rateio com os demais condôminos e não incluso como taxa ordinária ou extraordinária.


Entendido como funcionam as taxas, vamos ao próximo tópico para entender se é possível ou não realizar essa cobrança diferenciada.


Afinal, pode ou não pode realizar cobrança diferenciada?


Pela interpretação fria da lei, muitos dirão que a resposta óbvia é sim. Entretanto, não é exatamente isso que os tribunais têm entendido. De fato, a lei autoriza que o condomínio use a fração ideal como forma de cálculo para estabelecer a taxa condominial, que é constituída pela soma da área privada (apartamento, sala, loja etc.) e a área comum. Então, quem tem maior fração ideal pode arcar com uma fatia maior da taxa condominial. Vamos entender melhor com um exemplo.


João mora em um condomínio de luxo em Santos. Entretanto, mesmo tendo uma estrutura sensacional com cinema, academia, piscinas e churrasqueira nas áreas comuns, seu apartamento no terceiro andar é consideravelmente menor que o apartamento na cobertura, que compreende todo o andar. Então, pela lógica da lei, o proprietário da cobertura pagará uma taxa de condomínio maior do que João.


Porém, a convenção condominial tem poder para estabelecer como medida de fixação dessa taxa o padrão de unidade autônoma. Nessa lógica, todas as unidades vão pagar o mesmo valor de taxa condominial, independentemente do tamanho do apartamento. Essa é uma prática comum nos prédios mais modernos onde o grande atrativo da incorporação está nas áreas comuns e não há grande diferença entre as metragens das unidades.

Então, é possível a cobrança diferenciada nos casos em que a fração ideal do imóvel é utilizada como parâmetro, com um valor compatível com a diferença de um imóvel em relação aos demais.


A grande questão está na possibilidade de se cobrar menos de uma unidade autônoma ou fração ideal do que das outras. Muitas incorporadoras devido ao mercado ou pela falta de interessados se depararam com a seguinte questão: eles constituem o condomínio, mas nem todos os apartamentos foram vendidos. Então, decidem cobrar um valor simbólico dos apartamentos vagos, enquanto a diferença é rateada entre os demais condôminos. Essa prática tem sido considerada abusiva pelos tribunais, uma vez que tal conduta configura onerosidade excessiva dos demais condôminos.


A mesma lógica deve ser aplicada para os casos em que todas as unidades estejam ocupadas: se um condômino “A” passar a pagar uma taxa menor, a diferença será rateada entre os demais, causando onerosidade excessiva.


Conclusão

A lei permite que se utilizada a fração ideal para fixar a taxa condominial, o condomínio está autorizado a cobrar um valor diferente para aqueles que detém mais posses, como uma forma de trazer justiça equânime entre os condôminos: quem tem mais, paga mais, quem tem menos, paga menos.


Todavia, se o condomínio for constituído sobre a escolha de unidades autônomas, o valor da taxa de condominial não considera mais a sua metragem, sendo o valor rateado igualmente por todos.


Seja nos casos de unidades autônomas ou fração ideal, configura onerosidade excessiva atribuir um valor menor para um apartamento do que para os demais, uma vez que essa diferença será rateada entre os condôminos, podendo ser anulada judicialmente.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me mande uma mensagem!


Fontes:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

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