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  • Fernando Aragone

Firmei um compromisso de compra e venda de um imóvel, mas o comprador desistiu do negócio por causa

A pandemia tem causado grandes mudanças nos negócios imobiliários. Temos falado bastante sobre os impactos nas locações, mas outro ramo que também foi impactado foi o de compra e venda de imóveis. Seja pela perda de capital ou receio do investimento, compradores, vendedores e financeiras têm revido seus investimentos e tomado precauções ao negociar imóveis. Então, vamos entender melhor o que pode acontecer nos casos de desistência do comprador quando firmado o compromisso de compra e venda.


Entendendo a diferença entre promessa e compromisso de compra e venda.


Muitas vezes utilizados como sinônimos, essas duas espécies de contratos preliminares tem uma grande diferença: a promessa cria uma obrigação pessoal, mas que é retratável e revogável, enquanto o compromisso de compra e venda é pactuado com cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade.


Ambos são contratos preliminares que levam a um contrato de compra e venda e, no caso do contrato de compromisso, a desistência, mesmo fundamentada na situação atípica da pandemia, pode configurar descumprimento contratual. Vamos entender melhor essa situação no próximo tópico.


Responsabilidade Contratual


Mesmo sendo um contrato preliminar, o Compromisso de Compra e Venda de Imóveis dispõe sobre formas de pagamento como, por exemplo, o sinal dado, dados do crédito bancário ou até mesmo a dação de outro bem. Porém, esse contrato também preverá cláusulas que impõem responsabilidades para Comprador e Vendedor, como multas, perda do sinal etc.


Então, quando o comprador desiste do negócio que pactuou ele está descumprindo o contrato, podendo incorrer nas seguintes situações:

  1. Pagamento de multa, desde que prevista em contrato;

  2. Perda das arras ou sinal dado;

  3. Responsabilização por perdas e danos.

Quanto a responsabilização por perdas e danos, é fato que o prejuízo deve ocorrer e ser suportado exclusivamente pelo vendedor, de outro modo ela não será devida. Vamos entender melhor como ocorre a multa e a retenção das arras ou sinal.


Multa e Retenção do sinal


A multa, que nesse caso tem caráter de cláusula penal, é uma obrigação acessória prevista no contrato com o intuito de estipular uma compensação pelo prejuízo causado por aquele que descumprir uma obrigação principal ou acessória do contrato. Vamos entender melhor com um exemplo:


João pactuou um compromisso de compra e venda de imóvel com Pedro, dando como sinal o valor de 20 mil reais. Então, João desiste da compra do imóvel por motivos pessoais, pelo seu descumprimento recairá sobre ele a multa de 15% do valor pago, por conta do prejuízo suportado pelo vendedor. O prejuízo, nesse caso, é de que como o Compromisso de Compra e Venda é irrevogável e irretratável, ele ficou vinculado a essa venda, não podendo aceitar ofertas de outros interessados.


As arras ou sinal são a entrega de um bem ou de uma quantia, sendo o segundo o mais comum, para garantir o contrato, demonstrando o interesse do comprador. As Arras podem ser de duas formas: confirmatórias ou penitenciais, sendo as confirmatórias entendidas como antecipação do pagamento caso o negócio se conclua, enquanto as penitenciais são consideradas como indenização pelo arrependimento do comprador.


Então, pela natureza das arras penitenciais e da multa, não é possível a cominação de ambas sobre o mesmo fato, sob pena de se configurar uma dupla penalização. Entender essa questão é fundamental, uma vez que elas não podem cumular pelo mesmo fato, mas sim por fatos diferentes. Vamos entender melhor com um exemplo:


Firmado compromisso de compra e venda, João paga mensalmente as parcelas pactuadas com o vendedor, Pedro. Todavia, após atrasar algumas parcelas do pagamento, desiste da compra do imóvel. As arras poderão ser retidas pela desistência do negócio enquanto a multa poderá incidir pelo atraso das parcelas pactuadas.


Os tribunais têm entendido que, caso haja cumulação da retenção da garantia e a existência de multa, o valor da multa não pode exceder de 10 a 25%, sob pena de configurar uma onerosidade excessiva.


Mas como ficará essa situação durante a pandemia? Vamos entender melhor a possibilidade de flexibilização do contrato.


Flexibilização do contrato


O Código Civil prevê em seu artigo 393 que o devedor “não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado”. Ele continua em seu parágrafo único dizendo que “caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir”.

O código autoriza que, em casos como a pandemia que enfrentamos, os prejuízos resultantes dela como, por exemplo, a perda de capital pelos lojistas, perda do emprego pelo comprador ou até mesmo a retração de investimento dos bancos) Porém, o mesmo dispositivo ressalta que a previsão de caso fortuito ou força maior devam estar previstos

expressamente no contrato.


Essa cláusula não se opera de pleno direito, devendo o Compromissário Comprador ingressar com a competente ação para rescindir o contrato, sem pagar a multa e reaver as arras ou sinal dados em garantia.


Considerando o futuro pós-pandemia, é possível que os Contratos de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel considerem condições específicas para pandemia, seja flexibilizando cláusulas que se operem de pleno direito em benefício de quem não pode cumprir o contrato ou que afastem algumas situações que são resultado da pandemia, considerando, por exemplo, pessoas de alta renda como donos de empresas, ou com remuneração certa como funcionários públicos, aposentados e pensionistas etc.


Conclusão


Mesmo durante a pandemia, o Compromisso de Compra e Venda de Imóvel é um instrumento valioso para garantir os negócios imobiliários. Todavia, ele deve se adequar ao momento atual que vivemos, por meio do diálogo entre os interessados, adequando a possibilidade de perda de renda e em contrapartida a manutenção do negócio, tal como a previsão de cláusulas de tolerância para o atraso ao invés de pesadas multas, opção por garantias bancárias sólidas etc.


Contudo, ocorrendo a desistência do comprador, o vendedor deve operar as cláusulas previstas no contrato, retendo as arras e cobrando as multas previstas em contrato, independentemente da justificativa apresentada pelo comprador e exigir em juízo, caso necessário, recomposição de perdas e danos, sob pena de desconfigurar o contrato de compromisso tornando-o uma promessa de compra e venda.


Isso é tudo, até a próxima


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