Buscar
  • Fernando Aragone

Desconto de pontualidade da taxa condominial: você pode estar sendo enganado.

Atualizado: Jun 9

O presente artigo visa abordar uma situação comum no dia a dia das relações condominiais: cobranças de taxa condominial. Então, com o intuito aparente de incentivar o adimplemento dessa taxa, alguns condomínios instituíram o “desconto de pontualidade”, um desconto aplicado a aqueles que pagam a taxa condominial em dia.


Contudo, há quem questione se essa não é uma forma de o condomínio ampliar sua arrecadação, burlando o Código Civil. Acompanhe o artigo até o final e vamos entender o motivo dessa discussão, o que fazer e como descobrir se o seu condomínio quer burlar a lei ou beneficiar condôminos que pagam em dia suas taxas.


Breve contexto histórico


Essa celeuma surgiu em 2002, quando o novo Código Civil foi promulgado, entrando em vigor apenas em 2003. No código anterior, era previsto uma multa com teto de até 20%. Já no novo código, este valor ficou limitado a 2%, com dispõe o artigo 1,336, § 1º.

Art. 1336 § 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.


Então, as convenções que tinham cláusulas prevendo multa acima de 2% perderam sua validade. Essa mudança impactou a arrecadação dos condomínios pois, sempre que um condômino fica inadimplente, ocorre um fenômeno em cascata, sobrecarregando os demais condôminos. Isso exige uma reorganização financeira que ficou mais difícil sem a multa.

Sendo assim, alguns condomínios buscaram soluções alternativas para compensar essa diferença na arrecadação e uma delas resultou na utilização do desconto de pontualidade como forma de burlar essa limitação legal. Vamos entender melhor esse ponto.


Como funciona o Desconto de Pontualidade


Basicamente, o desconto ocorre da seguinte forma: o condômino tem um abatimento no valor da sua taxa condominial, seja de 10%, 20% ou até 50%, se o valor for pago até o vencimento. Essa prática visa incentivar que os demais condôminos paguem suas taxas em dia, evitando o efeito em cascata já citado.


Agora você se pergunta: como uma prática positiva, que beneficia bons pagadores, está sendo utilizada para fraudar o limite legal previsto no Código Civil? Vamos entender isso no próximo tópico.


A etiqueta laranja com desconto.


Todos já passaram por essa situação. Encontram uma blusa com uma etiqueta laranja dizendo que este valor é com um voluptuoso desconto, mas, ao retirar a etiqueta, descobre que este é o mesmo valor que estava à venda antes.


Aqui, o desconto de pontualidade utiliza técnica semelhante. O valor com desconto é, na verdade, o valor original. Então, aquele que não paga a sua taxa no vencimento correto, além da multa legal de 2%, também “perde” os descontos previstos. No final, o condomínio aufere, além de juros e multa, a porcentagem que atribuiu como desconto sobre o valor das taxas. Vamos entender melhor com um exemplo:


João, condômino, paga uma taxa condominial no valor de 100 reais, com um desconto de 50% até o vencimento. Ocorre que, na verdade, pelo cálculo das despesas do condomínio, 100 reais já é o valor total suficiente para suprir as despesas ordinárias, portanto, não há um desconto. Mas adivinhem: caso João não pague sua taxa condominial, será acrescido o valor de 50% sobre os 100 reais, além da multa de 2% e juros de 1% ao mês.


O posicionamento do judiciário


Os tribunais inferiores firmaram entendimento no sentido de que a prática do desconto de pontualidade é considerada prática ilegal, por burlar o sistema que o Código Civil instituiu, configurando “bis in idem”, ou seja, punindo o devedor duplamente pelo mesmo fato.

Já o Superior Tribunal de Justiça, ao analisar casos de Centros de Ensino e casos de Contratos de Locação que utilizaram a mesma prática do desconto de pontualidade, entendeu que esse instituto tem natureza diversa da multa, uma vez que um visa incentivar que o pagamento ocorra na data correta, enquanto a multa pelo atraso é uma punição pela obrigação que não foi cumprida.


Vamos analisar no próximo tópico algumas soluções práticas para coibir essa conduta e reaver os valores pagos de forma errada, se for o caso.


Recomendações


Um meio simples de auferir se os valores pagos são “cheios” ou com desconto é analisar a planilha de gastos dos condomínios, podendo ser instaurada uma auditoria destes valores, de forma idônea, para determinar se esses valores são justos ou maquiados, a fim de burlar a lei.


Se você pagou valores a mais em decorrência desta prática, é possível ingressar com a devida ação judicial para reaver os valores. Entretanto, devo destacar que a vida em condomínio depende sempre do diálogo, então, se você identificar esse tipo de conduta procure o síndico, converse com as comissões do seu condomínio para entender melhor essa situação antes de decidir ingressar com uma ação judicial.


Sempre que o condomínio é condenado judicialmente a pagar uma quantia, na verdade, todos os condôminos pagam, inclusive você.


Quanto ao condomínio, evite a prática exceto se for realmente com o intuito de incentivar o adimplemento na data certa.


Uma forma justa e as claras de recompor estes valores devidos pelo do atraso é a instituição de juros convencionais superiores a 1%, conduta autorizada pelo artigo 1336, § 1º, do Código Civil, uma alternativa mais equilibrada do que burlar o teto do código civil.


Essa previsão deve ser precedida de assembleia, com 2/3 dos condôminos. Contudo, é recomendável que esses juros sejam razoáveis, entre 1 e 3%, evitando que alguém se sinta lesado e busque o judiciário para resolver mais esta questão. Para evitar a judicalização de todas essas questões, é sempre recomendável a consultoria de um advogado especializado.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me envie uma mensagem!


Fontes:


http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

4 visualizações