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  • Fernando Aragone

Condômino antissocial durante a pandemia. O que fazer?

Atualizado: Jun 9

Durante a pandemia, a vida condominial ganhou novos contornos. Como será a assembleia? E o descarte de lixo contaminado? Essas e outras questões controversas têm surgido, ainda sem solução. Uma delas trata dos condôminos que não querem respeitar as regras impostas pelo condomínio para o combate a COVID-19. Ele é antissocial? Ele pode ser punido? Acompanhe esse artigo até o final e vamos entender o que é e o que não é possível se fazer em relação a condôminos antissociais em época de pandemia.


Afinal, o que é um condômino antissocial?

Diferente do que se possa imaginar, o condômino antissocial não é o seu vizinho que não o cumprimenta no elevador, nem mesmo aquele vizinho de baixo que esbarra em você e não pede desculpas.

A conduta antissocial é aquela classificada como aquilo que ultrapassa os limites do aceitável, tornando a convivência impossível. O Código Civil, por sua vez, em seu artigo 1.337 dispõe que antissocial é o “condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio”.

Já em seu artigo 1.336, o Código Civil atribui os deveres de convivência aos condôminos:

I - Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II - Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.


Este artigo prevê algumas condutas exemplificativas, uma vez que a Convenção condominial e a Lei de Incorporação Imobiliária também atribuem deveres aos condôminos. Dos itens citados, vamos analisar o inciso IV, o que se enquadra adequadamente a o que esse artigo se propõe, com exemplos:


Exemplo 1: João, sempre que retorna do trabalho utilizando máscara descartável, ao entrar no condomínio, retira a máscara do rosto e a joga no gramado do condomínio. Uma vez contaminada, qualquer pessoa pode se expor ao vírus, pondo em risco a salubridade e a segurança de um condômino, funcionário ou síndico.


Exemplo 2: Pedro sente-se incomodado ao utilizar máscaras, então, sempre que desce para jogar o lixo doméstico na lixeira, coloca a máscara no queixo, desrespeitando as diretrizes impostas pela Convenção ou pelo Regimento Interno, pondo em risco os condôminos nas áreas comuns do prédio.


Devo ressaltar que, para que a conduta possa ser considerada antissocial, deve ocorrer a reiterada transgressão da conduta proibitiva prevista expressamente em Convenção Condominial ou o Regimento Interno.


O ponto central quanto a questão envolvendo os condôminos antissociais e a pandemia passa, principalmente, pelo uso das áreas comuns. Vamos falar um pouco sobre isso e entender melhor a importância da proibição ou não e o que seu condomínio pode fazer a respeito.


Regras e condutas em áreas comuns na pandemia


A vida em condomínio compreende a socialização e utilização das áreas comuns, como se sua fosse, valendo-se da copropriedade. Então, é um hábito dos condôminos que as áreas comuns se tornem uma extensão de suas casas, como se a academia do prédio fosse um de seus cômodos. Com o advento da pandemia, a proibição de aglomerações fez com que diversos condomínios proibissem esse uso, o que causou constrangimento, discussões e uma chuva de ações por todo o país.


Para complicar um pouco mais a situação, não há recomendação específica do Ministério da Saúde referente às áreas internas do condomínio, ou seja, sem protocolo, cabe ao condomínio criar suas próprias diretrizes.


As áreas comuns são, em sua maioria, o grande foco para aglomerações. Contudo, cada condomínio deve observar as suas próprias necessidades para instituir as medidas de segurança na pandemia, evitando o famoso “copiar e colar” de outras Convenções ou Regimentos Internos disponíveis na internet.


A falta de um norte amplia a discussão entre condôminos e os síndicos. Então, vamos analisar algumas situações com foco em evitar aglomeração, evitando o contágio dos condôminos pela COVID-19.


As piscinas são uma das grandes causadoras de polêmica. Quem defende a sua abertura, apela para o fato de existir indícios de que o cloro de piscina mata o vírus, dificultando a contaminação e o com o controle da quantidade de pessoas seria o suficiente para a reabertura.


Quem defende o fechamento entende que, mesmo que o vírus não resista ao cloro, a piscina é um grande atrativo para aglomeração. Então, cabe a cada condomínio ponderar quanto ao uso frequente ou não da piscina.


Por sua vez, as academias não devem ser abertas aos condôminos. Isso porque as gotículas de suor e saliva ficam suspensas no ar, em abundância, mesmo que os aparelhos sejam limpos, que só uma pessoa utilize, ou até mesmo que haja um controle de temperatura. A alternativa é a realização de exercícios em casa ou em ambientes abertos.


De igual forma, a brinquedoteca é outro ambiente que não deve ser aberto aos condôminos, primeiro, por ser o ambiente do principal grupo assintomático, segundo, pela dificuldade em higienizar os brinquedos e os livros interativos. Então, é melhor evitar.

Quanto as demais áreas de uso comum, o condomínio deve sempre usar o bom senso, valendo-se como regra de ouro evitar aglomerações.


Limite entre o tolerável e o risco a saúde


Como vimos, o condomínio deve inserir regramentos na Convenção ou em seu Regimento Interno destinados a utilização das áreas úteis, políticas de saúde e cumprimento ao isolamento, de acordo com a situação de cada Estado.


Então, por se tratar do conflito entre o direito de propriedade e o bem estar dos demais condôminos, as punições devem obedecer a uma gradação, da mais leve a mais grave, ponderando sobre a gravidade do ato e os parâmetros definidos na Convenção ou no Regimento Interno. Vamos imaginar dois exemplos:


Exemplo 1: João, por costume, acabou esquecendo de separar o lixo comum dos dejetos da saúde, como máscaras e luvas descartáveis contaminadas. Nunca praticou coleta seletiva, está acostumado a simplesmente abrir a lixeira e jogar o conteúdo lá. Ele deve ser advertido, ante o descumprimento das normas, mas claramente não estamos diante de um condômino antissocial, sua conduta não é reiterada.


Exemplo 2: Mariana foi notificada diversas vezes para não descer pelo elevador social com o lixo contaminado destinado ao recolhimento pelo município. Mas Mariana simplesmente não liga, ela não gosta do elevador de carga. Aqui, temos uma conduta reiterada em descumprimento aos deveres da condômina, devendo sofrer as sanções cabíveis condizentes com seu ato.


Agora, vamos falar um pouco sobre as penalidades que este condômino antissocial pode sofrer.


Penalidades impostas pelo condomínio


Dispõe o Código Civil, na segunda parte do artigo 1.337 que “por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem”


E o presente artigo continua, em seu parágrafo único, prevendo que “por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.”


Não sendo suficiente, foi editado o Enunciado 508 na V Jornada de Direito Civil, dispondo que “Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. , XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”


Portanto, os instrumentos normativos criam uma linha do tempo das punições levando em conta a gravidade do ato e a sua reiteração:

  1. Conforme a gravidade do ato antissocial, multa de até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais;

  2. Dependendo da extensão do dano causado ou a incorrência reiterada pelo condômino antissocial, existe a faculdade de se mover a devida ação, podendo condenar o antissocial em perdas e danos.

  3. Sendo reiterado comportamento antissocial após a multa, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais.

  4. E, por fim, verificada que a punição pecuniária foi insuficiente para conter a conduta do condômino antissocial, é possível a sua exclusão, desde que precedido de assembleia, deliberando sobre a propositura de ação judicial com este fim.

Então, proposta a ação após ¾ dos condôminos decidirem expulsar o condômino antissocial em assembleia, ele poderá ser retirado à força, podendo o juiz, para forçar o cumprimento da medida judicial, determinar a imposição de multa e remoção do antissocial, requerendo até mesmo da força policial, se necessário.


Nessa assembleia, será garantido o contraditório e a ampla defesa do condômino, sobre pena de ser anulada. Também deve ressaltar que, ante a gravidade, a convocação dessa assembleia deve ter a mais ampla divulgação.


É possível expulsá-lo em tempos de pandemia?


Em tempos de pandemia, o judiciário tem se posicionado no sentido de evitar decisões liminares que retirem alguém de suas casas em ações de despejo, baseando na proteção ao direito a vida, em detrimento do patrimônio. Deve, portanto, existir um entendimento análogo a casos de expulsão do condômino antissocial de forma a liminar.


Contudo, nada impede que, ao final do processo, o condômino antissocial possa ser retirado, mesmo que o cumprimento desta sentença seja condicionado a medidas do Ministério da Saúde, Secretarias Estaduais e Municipais decretando o fim do isolamento.


Essa, entretanto, é a visão judicial da questão, pois há um momentâneo empecilho prático.

Mesmo baseada na função social da propriedade e pelo abuso de direito, temos que analisar a questão prática da realização de uma assembleia para isso. Muitos divergem sobre a possibilidade ou não da assembleia virtual, então, mesmo que existam todas as características que permitam expulsar um condômino que chegue a expor a vida dos outros pela sua conduta antissocial, a proibição de aglomeração impede a realização de uma assembleia física, impondo um obstáculo processual importante, como vimos do enunciado 508.


Então, enquanto não for regulamentada as assembleias virtuais, não é recomendável a sua realização para algo tão grave como a expulsão de um condômino. Portanto, nessas épocas austeras de pandemia, o recomendável é o diálogo, nosso próximo ponto.


Diálogo, antes de tudo.


Viver em condomínio demanda tolerar o vizinho, dentro dos limites do aceitável. Então, essas relações dependem de um diálogo “ganha-ganha”, pelo qual aquele que se sente incomodado com uma determinada conduta a tolera, enquanto quem a realiza evita que se torne um tormento na vida dos vizinhos.


O mesmo ocorre nessa pandemia. Ninguém gosta de se sentir preso em casa, usar máscaras, ser privado de utilizar a academia, mas muitos precisam continuar trabalhando em home-office, outros precisam sair do isolamento por atuarem em áreas essenciais. Então, questões como sono, barulho, descarte correto do lixo ou até mesmo a utilização da máscara nas áreas comuns ganham grande importância. Todos esses temas dependem de debate, amplo e respeitoso, de modo a tornar a vida em condomínio uma solução e não um problema.


Os condôminos antissociais são um grande problema nas relações condominiais, dificultando ainda mais em situações impostas pela pandemia, como o isolamento. Portanto, o condomínio deve impor sanções quando necessário, mas manter o diálogo é fundamental.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me envie uma mensagem!


Fontes:

https://www.sindiconet.com.br/informese/coronavirus-fechamento-de-areas-comuns-de-condominios-convivencia-especial-covid-19

https://www.uol.com.br/vivabem/noticias/redacao/2020/03/17/coronavirus-quais-cuidados-tomar-no-elevadoreoutras-areas-do-condomínio.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

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