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  • Fernando Aragone

Comprei um imóvel por Compromisso de Compra e Venda. E agora?

Atualizado: Jun 9

A compra e venda de imóveis dispõe de formas específicas para que o comprador e o vendedor se sintam confortáveis ao fazer o negócio. O Vendedor tem acesso as garantias, sejam elas bancárias, caução ou até mesmo bens podem ser dado em garantia para o caso de o comprador não honrar o contrato.


Já o comprador nos pode utilizar o Compromisso de Compra e Venda, um contrato preliminar pelo qual as partes pactuam que formalizarão o Contrato de Compra e Venda do Imóvel no futuro, com o devido registro e a outorga da propriedade, após as obrigações sejam cumpridas, sejam pelo pagamento das parcelas firmadas ou até mesmo a quitação de tributos.


Esse contrato preliminar garante estabilidade e segurança nesse tipo de negócio e é necessário que os envolvidos entendam como ele funciona. Acompanhe comigo até o fim desse artigo e entenda o que é o Compromisso de Compra e Venda.


Afinal, é compromisso ou promessa de compra e venda?


Compromisso de Compra e Venda e Promessa de Compra e Venda são comumente utilizados como sinônimos, mas eles têm uma grande diferença: as cláusulas de irretratabilidade e de irrevogabilidade.


Ambos os contratos têm a função de levar o negócio feito pelo vendedor e o comprador a transferência da propriedade, com seu devido registro, após as obrigações que sejam cumpridas. É comum que esse tipo de contrato seja feito nas incorporações imobiliárias, tendo o vendedor a obrigação de construir e entregar o imóvel no prazo pactuado em contrato e o comprador a obrigação de quitar o imóvel.


A grande diferença entre esses dois tipos de contratos está nessas cláusulas já citadas. A promessa de compra e venda, em sua natureza civil é retratável e revogável enquanto o compromisso de compra e venda é irretratável e irrevogável. É possível, contudo, que a Promessa seja pactuada com cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade enquanto o Compromisso de Compra e Venda é irretratável e irrevogável por determinação legal.

Essa diferenciação é importante, pois comumente esses dois tipos de contratos preliminares são utilizados como sinônimos. Contudo, o próprio Código Civil relativiza essa situação dispondo que “nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem” (Art. 112, Código Civil).


Portanto, vale a intenção das partes ao formalizar o contrato e não seu nome, ou seja, se o nome for uma Promessa de Compra e Venda, mas com cláusulas de irretratabilidade e irrevogabilidade, não é fundamento suficiente para anulá-lo.


O que é o compromisso de compra e venda?


Feita essa distinção, vamos entender o que é o Compromisso de Compra e Venda. Ele é um contrato preliminar vinculado a um contrato definitivo e deve ter todos os requisitos essenciais do Contrato de Compra e Venda, menos quanto a forma. Vejamos:

  1. Agente Capaz

  2. Objeto lícito, possível, determinado ou determinável

Agente capaz é aquela pessoa que pode exercer pessoalmente seus direitos e responder por suas obrigações. Porém, excepcionalmente, algumas pessoas são consideradas incapazes pela lei, que as proíbe de exercer pessoalmente todos ou alguns atos jurídicos, em decorrência de não possuir os requisitos indispensáveis para tal.


A incapacidade pode ser absoluta ou relativa. Na celebração de contratos, os absolutamente incapazes deverão ser representados e os relativamente incapazes deverão ser assistidos por quem de direito para que o instrumento possa ser válido.


Objeto lícito nada mais é o que que não seja proibido por lei. Possível é tudo aquilo que está dentro das capacidades físicas e humanas. Determinado é a individualização do objeto, no nosso compromisso seria a descrição do imóvel. Determinável ocorre nos casos em que o objeto não pode ser individualizado, mas um conjunto, como por exemplo 100 sacas de café, que podem ser determináveis pela qualidade, quantidade etc.


Quanto dispensa da forma disposta em lei, o Código Civil se refere ao contrato ser realizado por meio de Escritura Pública para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, podendo ser feito por instrumento particular.


Vale ressaltar que, apesar do compromisso dispensar a forma prevista no Código, ele deve ser registrado no cartório de registro de imóveis e averbado junto a matrícula do imóvel.

Ao averbar o contrato junto a matrícula, você da publicidade ao ato e se legitima a defender esse imóvel. Contudo, como veremos logo a frente, essa obrigatoriedade foi relativizada pelos tribunais, resultando na Súmula 239 do STJ.


Entretanto, essas são situações excepcionais, casos de pessoas que precisaram recorrer ao judiciário e que não tinham o contrato averbado, devendo ser interpretado como uma forma de garantia dos direitos de quem fez o contrato e cumpriu suas obrigações e não como a total liberalidade da dispensa do registro.


Trazer publicidade ao ato por meio do registro não só garante seu pleno exercício de defesa, mas também permite que todos aqueles que consultem a matrícula daquele imóvel saibam do Compromisso de Compra e Venda.


O Compromisso não foi registrado, tenho algum direito?


Como dito, o compromisso precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis, com a devida averbação junto a matrícula. A Lei nº 6.766/79 que dispõe sobre o parcelamento de solo urbano impõe como requisito para que o comprador possa mover ações ou defender o imóvel judicialmente a necessidade de registrar esse instrumento.


Contudo, os tribunais relativizaram esse tema, seguindo o entendimento de que o Compromisso de Compra e Venda, assim como a Promessa de Compra e Venda, por si só já instituem direitos e deveres e não podem ser condicionados ao registro para exercerem esses direitos. O Superior Tribunal de Justiça editou a seguinte súmula:


Súmula 239 do STJ: “o direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”


Então, caso você não tenha o registro do seu compromisso ou promessa de compra e venda, ainda assim você tem direito de por exemplo, propor a devida Ação de Adjudicação Compulsória para forçar a outorga do imóvel. Falaremos sobre essa ação no próximo tópico!


Cumpri a minha parte do contrato, e agora?


O contrato preliminar não transfere a propriedade para o comprador, mas é um direito real sobre o imóvel, o direito de que ao fim desse contrato o vendedor transferirá o imóvel para o comprador do imóvel, celebrando um contrato definitivo. Uma vez feita a Escritura Pública do Contrato de Compra e Venda de imóvel e registrada no cartório de registros de imóveis, o comprador passa a ser proprietário.


Mas, nem tudo são flores. Certas vezes o Compromissário Vendedor se nega a levar o imóvel a registro, seja por discordar pelo cumprimento de alguma cláusula do contrato ou simplesmente por resolver sumir, algo muito comum, infelizmente.


Nesses casos, você que cumpriu sua parte no contrato deverá constituir advogado para mover uma Ação de Adjudicação Compulsória. Essa ação tem por objetivo transferir o imóvel, de forma forçada, desde que se prove que foram cumpridas as condições do contrato.


Ao proferir a sentença dessa ação, o juiz lavrará a carta de adjudicação, que deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis, onde se dará o andamento aos procedimentos da outorgada da Escritura Pública definitiva e você será, finalmente, proprietário.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me envie uma mensagem!



Fontes:

http://blog.cartorio24horas.com.br/contrato-de-promessa-de-compraevenda/

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

https://jus.com.br/artigos/8255/da-promessa-ou-compromisso-de-compraevenda-como-instrumento-garantidor-da-aquisicao-de-imovel

https://www.migalhas.com.br/depeso/254878/contrato-particular-de-compraevenda-de-imovel-de-valor-superiora30-salarios-minimos-como-titulo-habil-para-registro-no-cartorio-de-registro-de-imoveis

SERRA, Márcio Guerra e SERRA, Monete Hipólito. Registro de Imóveis II – Atos Ordinários. Ed. 2. 2018. Editora Saraiva.


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