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  • Fernando Aragone

Comprei um imóvel no leilão, mas descobri que tem gente morando nele. E agora?

Atualizado: Jun 9

O leilão para quem tem as condições de participar acaba sendo um grande negócio. Muitas vezes o imóvel é arrematado por até metade do valor da avaliação. Então, você analisa o edital, vê as condições ali descritas no imóvel e decide comprar, arrematando com a melhor oferta. Algum tempo depois, com a escritura em mãos, vai até o imóvel e descobre pessoas morando lá.


Acompanhe esse artigo até o final e vamos entender por que essas situações acontecem, como evitá-las e o que fazer nessas situações.


Como funciona um leilão de imóveis

Um leilão de imóveis ocorre principalmente quando o proprietário atual do bem enfrenta alguma dificuldade financeira e, por este motivo, não consegue pagar suas dívidas ou até mesmo o financiamento feito para comprá-lo. Também podem ocorrer em algumas situações como, por exemplo, no inventário para quitar as dívidas deixadas pelo falecido. Porém, são mais comuns os casos da penhora desses imóveis para quitar dívidas.


Basicamente, existem dois tipos principais de leilão de imóveis: o judicial e o extrajudicial. O judicial é aquele que decorre de uma ação judicial, uma execução, uma ação trabalhista, qualquer tipo de obrigação em dinheiro ou que acabe resultando nela, como uma obrigação de fazer que se torna impossível e se resolva em perdas e danos. Já a extrajudicial é realizada por bancos e instituições financeiras, onde o imóvel foi dado como garantia de algum contrato que acabou não sendo cumprido.


Vamos falar um pouco sobre como funciona um leilão judicial. Escolhido o leiloeiro, ele faz uma oferta pública do imóvel por edital, com a descrição completa do imóvel, determinando uma data e um horário da primeira e da segunda praça e os valores de lances mínimos.


Na primeira praça, o valor mínimo é o da avaliação, já para a segunda praça, caso não seja vendido na primeira, o lance mínimo corresponde até 50% da avaliação, evitando assim que a venda ocorra a preço vil (879 a 903, CPC).


Então você pergunta: se há lances mínimos, a descrição completa do imóvel em edital e um regramento rígido a ser seguido, como a compra desse imóvel pode causar algum problema? Isso vamos entender no nosso próximo tema.

Como surgem os problemas nos leilões judiciais



Muitos podem ser os problemas nos leilões judiciais, mas o principal ocorre nas situações em que o edital de convocação, que deveria descrever precisamente a situação do imóvel, não condiz com a realidade.


Porém, isso não acontece por má-fé do leiloeiro ou até mesmo do executado, mas sim porque o edital exprime o que consta na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Quando alguém compra um imóvel e não o leva a registro, quando alguém aluga um imóvel e não averba o contrato, quando o imóvel é dado em garantia real e não é levado a averbação junto a matrícula, estes títulos não ganham publicidade e é por este motivo que essas informações não constarão no edital.


Então, é possível que ao arrematar um imóvel você descubra que ele foi dado em garantia, que outra pessoa briga pela propriedade e até mesmo que há um inquilino morando lá. Medias preventivas como visitar o imóvel, consultar cadastros de crédito do devedor ou consultar a família nos casos de inventário podem evitar problemas, porém, se você não fez isso e descobriu alguém na posse do imóvel arrematado, há uma outra solução: a ação reivindicatória.

O remédio judicial necessário: ação reivindicatória.



Prescreve o código civil, em seu artigo 1.228 que o proprietário tem o direito de reaver o imóvel “de quem quer que injustamente a possua ou detenha”. Esse é o fundamento jurídico que permite ao proprietário fazer uso da Ação reivindicatória, visando reaver a coisa de quem quer que a detenha ou possua injustamente.


A detenção do imóvel deve ser injusta, independentemente da boa-fé ou causa jurídica de quem a possua. Por este motivo, mesmo o locador que tinha o contrato assinado com o antigo proprietário, a ação tem o poder de retomar este imóvel.


O âmago da questão é se a posse é justa ou injusta. Parece óbvio que alguém que compra um imóvel em leilão está com o direito ao seu lado e qualquer um que não pagou a quantia, mas detém o imóvel, configura por si só a posse injusta. Porém, essa pode não ser a verdade quando pensamos na usucapião.


Aquele que detém a posse de um imóvel de forma mansa e pacífica, por um determinado tempo previsto em lei, adquire o imóvel. Diferente do que muitos pensam, para aquisição do imóvel faz-se necessário o cumprimento dos requisitos e não a sentença do processo de usucapião ou da lavratura da usucapião extrajudicial, pois ambas são declarações de uma situação fática. Então, se você arrematou um imóvel de alguém que um terceiro já possuía a, por exemplo, mais de 15 anos que é o prazo máximo para usucapião extraordinária, você não poderá reivindicar o bem.


Na ação, o autor fará prova de que é o titular do domínio por meio do título aquisitivo, e a prova de que a posse do réu é injusta ou sem causa jurídica. Vamos entender, com exemplos, em que situações é possível reaver o imóvel:


  1. Se o locador não registrou o contrato de locação, ele não pode o por as cláusulas nele presentes contra o novo proprietário;

  2. O possuir com prazo inferior aos necessários para aquisição do imóvel por usucapião;

  3. Quando o registro constar pessoa estranha, com título posterior ao proprietário de quem o imóvel foi penhorado;

  4. De quem possua o imóvel de forma violenta;

  5. Do imóvel abandonado que ainda não foi arrecadado pelo Poder Público;

Transitado em julgado a ação, o possuidor será intimado a deixar o imóvel, podendo o juiz estabelecer até mesmo o uso da força policial para reaver a propriedade.


Considerações finais


Ao arrematar um imóvel em leilão, tenha cuidado. Todo negócio tem seus riscos, então não custam algumas precauções como consultar a situação do imóvel junto ao cartório de registro a que está vinculado, visitá-lo pessoalmente e até mesmo procurar o executado, se entender necessário.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me envie uma mensagem!


Fontes:


https://andrebona.com.br/o-queee-como-participar-de-um-leilao-de-imoveis/

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm

https://fernandokoreeda.jusbrasil.com.br/artigos/417396883/voce-sabe-como-funcionaoleilao-judicial-de-imoveiseseguro-comprar-imovel-em-leilao-como-pagar-em-30-meses

https://lucenatorres.jusbrasil.com.br/artigos/580282869/como-funciona-um-leilao-judicial-de-imoveiseos-cuidados-que-devem-

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