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  • Fernando Aragone

Atrasei meu financiamento imobiliário. E agora?

Atualizado: Jun 9

Adquirir a casa própria é o sonho de muitos brasileiros e uma das formas mais comuns de realizar esse sonho é por meio de um financiamento imobiliário. Então, você recorre a um banco que paga ao vendedor do imóvel a quantia combinada e a partir deste momento o comprador deve pagar ao banco que quitou sua dívida.



Porém, a situação do nosso país não anda nada boa, então, é comum ocorrem atrasos ou até mesmo a desistência de pagar esse financiamento. Se isso acontece com você ou com alguém que você conhece, acompanhe esse artigo até o final para entender as consequências e o que você pode fazer nesses casos.


O que é um financiamento imobiliário.

O financiamento imobiliário é um tipo de crédito que se adquire perante um banco para comprar um imóvel e pagar em prestações, com juros. É comum que o comprador dê um determinado valor como entrada e parcele o valor restante por anos e durante esse período, o imóvel fica ligado ao comprador.


A forma mais comum pelo qual se dá a compra de imóvel com financiamento imobiliário é o de Compra e Venda a Prazo com Pacto adjeto de Alienação Fiduciária. Nessa modalidade, o direito sobre o imóvel financiado é do banco até que o comprador quite toda a dívida, servindo o imóvel como uma garantia para quitar a dívida, caso o comprador não pague as parcelas do financiamento.


Por ser essa a modalidade mais comum de formalizara compra e venda por financiamento imobiliário, nos leva ao próximo tema.


Atrasei. Posso perder o imóvel?


Sim! Como o imóvel é uma garantia dessa modalidade de crédito, a primeira coisa que o banco fará nos casos de atraso do pagamento do financiamento imobiliário é exigir a garantia dada. Contudo, essa exigência do imóvel como pagamento da dívida deve ser precedida de uma notificação.


Normalmente os contratos preveem quanto tempo de atraso é suficiente para ativar a cláusula do contrato, mas a prática imobiliária é de até três meses de atraso. Superado esse prazo previsto em contrato, o devedor é notificado para pagar a dívida e caso não pague, poderá perder o imóvel.


Uma vez notificado, o comprador tem quinze dias para pagar as parcelas em atraso, acrescidas de juros, multas contratuais e se assim não o fizer, o imóvel irá a leilão em trinta dias. Se o valor da arrematação do imóvel for superior ao da dívida, o banco devolverá a diferença ao comprador, porém, caso o valor da arrematação for inferior ao da dívida, o banco persistirá executando outros bens do comprador.


Então, as parcelas em atraso podem resultar na perda do imóvel, mas você tem soluções. Primeiro, vamos a hipótese do Distrato.


O que acontece quando o imóvel é comprado na planta em incorporações imobiliárias.

Quanto aos imóveis comprados na planta diretamente com incorporadoras, a lei nº 13.786/18 disciplinou a figura do Distrato. Quando o imóvel for comprado na planta por processo de financiamento, há possibilidade da desistência do negócio por parte do comprador e devolvendo o imóvel, utilizando-se do Distrato.


O distrato é um acordo pelo qual as partes põem fim ao contrato de financiamento por não se cumprir alguma cláusula contratual, no nosso caso, pelo não cumprimento do pagamento como firmado em contrato. Pela lei, o comprador devolverá o imóvel e a incorporadora devolverá a quantia paga com correção pelos índices estabelecidos em contrato e desse valor será cobrado do comprador:

  1. A integralidade da comissão de corretagem

  2. A multa contratual pelo rompimento do contrato, que não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga.

Em razão do imóvel ficar em disponibilidade, o comprador nos casos de distrato também responde, além da multa que pode ser de até 25%:

  1. Quantias correspondentes aos impostos reais incidentes sobre o imóvel;

  2. Cotas de condomínio e contribuições devidas a associações de moradores;

  3. Valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, por dia.

  4. Demais encargos incidentes sobre o imóvel e despesas previstas no contrato.

O comprador não será penalizado se apresentar um interessado em ficar com o imóvel que adquiriu. Este interessado deverá ter o seu cadastro e capacidade financeira aprovada pela incorporadora.


Uma vez realizado o Distrato, tendo pagos as multas e encargos e recebido o restante do valor investido no imóvel, você está livre da dívida com o financiamento imobiliário. Se essa não é a solução que procura, vamos as outras hipóteses no próximo tópico.


Quais são suas outras opções caso não seja possível o distrato.


Caso o seu real interesse seja permanecer no imóvel, você pode renegociar a dívida. Muitos bancos aceitam que a dívida seja renegociada, aumentando o número de parcelas de forma que os juros compensem as parcelas em atraso, mas como resultado prático você poderá acabar pagando um apartamento e meio. Cuidado com essa alternativa.


Outra hipótese é a utilização de crédito pessoal para pagar as parcelas em atraso. Essa é uma alternativa para quem realmente quer permanecer no imóvel pois, crédito pessoal normalmente tem taxas altíssimas e se a situação financeira da família não for boa, um empréstimo pessoal pode ser pior do que assumir a dívida.


Outra possibilidade é a incorporação das prestações em atraso ao saldo devedor, nessa hipótese o banco diluirá o valor das parcelas em atraso nas próximas prestações.

Caso tenha saldo no FGTS e não tenha utilizado esse valor como entrada, o artigo 20, inciso V da lei 8.036/90 autoriza o pagamento de parte das prestações decorrentes de financiamento habitacional.


Também é possível a portabilidade do financiamento para outra instituição bancária, resultando no aumento das parcelas, mas reduzindo o valor e os juros.


Além das possibilidades citadas, o pagamento parcial da dívida também pode ser uma alternativa para evitar a execução e que seu imóvel vá a leilão. Essa é uma alternativa negocial, o Banco não fica desobrigado de cobrar a dívida caso você pague apenas parte das parcelas, então, negocie.


Negociar sempre é uma boa alternativa pois, o crédito imobiliário é um bom negócio para o banco por ter um bem como garantia, mas pode se tornar um grande tormento se ninguém se interessar em comprá-lo ou a arrematação for a um preço abaixo do mercado. Por isso, ele sempre estará disposto a resolver esse débito.


O que é a Teoria do Adimplemento Substancial.


A teoria do adimplemento substancial tem por objetivo garantir a parte devedora, que cumpriu quase todo o contrato fielmente, que ele não seja desfeito pelo credor pelo débito restante. Vamos pensar em um exemplo:


João pagou 62 prestações de um imóvel financiado em 72 vezes, ou seja, pagou quase todo o financiamento. Seria justo com João se o banco tomasse seu imóvel por uma dívida que não representa nem 20% do valor?


Nos contratos com financiamento imobiliário, os tribunais têm entendido pela aplicação dessa teoria aos casos em que o comprador paga maior parte das parcelas e atrasa algumas, ao final, como vimos no exemplo acima. Para os tribunais, desde que o contrato tenha sido honrado até aquele momento e a dívida seja de pequena quantia, o credor pode buscar cobrá-la de outros modos sem precisar romper o contrato, atendendo a função social do contrato e os princípios que regem a dignidade da pessoa humana.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me envie uma mensagem!


Fontes:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9514.htm

https://www.migalhas.com.br/quentes/297641/tj-sp-aplica-teoria-do-adimplemento-substancialeimpede-constricao-de-imovel

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm


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