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  • Fernando Aragone

Arrematei um imóvel em leilão e o devedor não quer desocupar o imóvel por causa pandemia. E agora?

A pandemia trouxe um cenário “sui generis” ao mercado imobiliário: as dificuldades financeiras fazem com que grandes oportunidades surjam para os investidores. Seja pelo endividamento, seja por não arcar com as parcelas de um financiamento ou até a necessidade de readequar a própria vida, muitos imóveis estão sendo leiloados judicialmente e extrajudicialmente. Então, aquele que busca investir no mercado imobiliário ou detém o sonho da casa própria tem aproveitado as oportunidades que ocorrem nos leilões, onde os imóveis podem ser vendidos por até metade do preço de sua avaliação.


Todavia, esse grande negócio demanda cuidados ao analisar o edital, dívidas anteriores do imóvel e um novo fator, também acrescido pela pandemia: o devedor não quer deixar a segurança do imóvel motivado pela pandemia. Acompanhe esse artigo e vamos entender essa situação, abordando quais são as medidas cabíveis no caso concreto.


Entendendo a situação e medidas cabíveis

Usualmente, no leilão judicial realizado em hasta pública, quitados os valores de arrematação e as custas, bem como superado o prazo impugnação do devedor, é expedida a carta de arrematação e, dependendo do caso, poderá ser requerido o mandado de imissão na posse com força suficiente para forçar o possuidor, no caso o devedor, a entregar ao arrematante a posse plena do imóvel (art. 880, §2º, I, CPC). Vamos entender isso com um exemplo:


João fez um empréstimo no valor de 100 mil reais para inserir capital de giro em seus empreendimentos. Todavia, não conseguiu manter os pagamentos o que levou a uma execução da dívida e a penhora de um apartamento no centro da cidade. Ocorrida a venda em hasta pública, João se nega sair do imóvel por motivos pessoais, tranca a porta, nega o recebimento das intimações. A imissão na posse é a medida executiva que trará força a essa “expulsão” de João, podendo valer-se até mesmo da força policial para que a decisão judicial seja cumprida.


Já nos casos de leilões extrajudiciais, não há participação do judiciário nem processo para que se possa pedir ao juízo a expedição da imissão na posse, por esse motivo, quando o devedor se nega a sair do imóvel é necessário mover a competente Ação de Imissão na Posse, com base no justo título obtido pela arrematação do bem.


Outra medida cabível e recomendável, principalmente nos casos em que o imóvel for arrematado em leilão extrajudicial é a notificação do devedor para que ele, em prazo determinado, deixe o imóvel voluntariamente. O diálogo durante o período de pandemia é essencial e pode evitar uma situação litigiosa que perdurará um longo período.


As liminares e a pandemia


Vivemos em um momento atípico e a pandemia trouxe nuances diferentes para várias situações envolvendo os negócios imobiliários. Uma delas é o conflito entre a saúde e o exercício pleno do direito de propriedade. Por um ângulo, tirar uma pessoa de uma propriedade e colocá-la na rua, expondo-a a risco em meio à pandemia ataca diretamente o direito à vida, ligado umbilicalmente a questão de saúde que vivemos. Por outro ângulo, podemos ter uma pessoa que usou suas economias para comprar um imóvel, que ela não poderá usar e muitas vezes se programou para isso, não renovando o contrato de aluguel, por exemplo. Então, essa pessoa é que merece ficar na rua a mercê da pandemia? Sim, é uma discussão complicada e a jurisprudência tem se assentado da seguinte forma: quanto mais próximos do advento da pandemia ocorram os atos executórios e expropriatórios, menores são as chances de uma pessoa ser compelida a sair de um imóvel. Vamos entender essa situação com dois exemplos:


João teve seu imóvel leiloado em maio de 2019 por uma dívida bancária e desde então o adquirente tenta retirá-lo a força. João utilizou-se de todos os subterfúgios para negar intimações, forjar situações constrangedoras e em maio de 2020 finalmente o ato expropriatório pode ser cumprido. Então, em sua defesa, ele diz que não deixará o imóvel por causa da pandemia. Essa argumentação tem sido rechaçada pelos tribunais, uma vez que os atos não puderam ser cumpridos anteriormente por culpa do devedor, ele se negou, ele fez de tudo para que o proprietário não fosse imitido na posse em diversas oportunidades, um devedor contumaz.


Já Pedro teve seu imóvel penhorado em maio de 2020 e agora, agosto de 2020 o comprador bate a sua porta exigindo que saia, com base em uma liminar. Aqui, os tribunais têm tendenciado a cumprir a orientação dada pelo Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado, que veda despejos e o cumprimento de atos expropriatórios durante a vigência dessa lei.


Então, como dissemos no início, devido à pandemia todas as situações que na prática resultem na tomada a força da posse de um determinado imóvel, seja por força de um despejo ou a concessão de uma liminar em ação de imissão na posse, devem ser observados sobre o caso concreto, não há “receita de bolo”.


Conclusão


Caso tenha arrematado um imóvel em um leilão judicial, é possível que o juiz conceda juntamente com a carta da arrematação a imissão na posse, uma vez que o procedimento judicial concedeu diversas oportunidades e alternativas ao devedor para se manifestar, defender-se e evitar que o bem em questão fosse penhorado.


Nos casos de leilão extrajudicial, faz-se necessária a Ação de Imissão na Posse para que o adquirente possa tomar para si aquilo que adquiriu, devendo considerar o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado quanto a concessão de liminares.


Isso é tudo, até a próxima!


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Fontes:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406compilada.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm


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