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  • Fernando Aragone

Aluguei um imóvel com meu namorado, mas terminamos a relação e quero sair do imóvel. E agora?

A pandemia não trouxe novos contornos apenas nas relações econômicas, mas também às relações pessoais. Muitos casais decidiram encarar o isolamento juntos, antecipando os passos no relacionamento e infelizmente nem todos tiveram um final feliz. Vamos entender melhor como funciona os casos em que existem dois inquilinos no mesmo imóvel e o que é possível fazer quando um deles decide sair.


Responsabilidade dos inquilinos


Uma das possibilidades previstas pela Lei do Inquilinato é a de que podem existir mais de um proprietário, bem como mais de um inquilino constando como partes no contrato de locação. Essa possibilidade é comum nos casos em que os proprietários são herdeiros de um imóvel e decidem locá-lo ou quando um proprietário decide transformar uma casa com vários quartos em uma república estudantil, por exemplo.


Essa prática também se tornou comum nas situações em que constam como inquilinos um casal, o que facilita diversos atos da vida civil, tal como abertura de contas em banco, conseguir crédito junto às financeiras, dividir as contas registrando umas em nome de um e outras em nome de outro etc.


Quando o casal consta como inquilinos, ambos recebem do proprietário a posse direta do imóvel e podem praticar todos os atos que esta condição representa, como realizar benfeitorias ou reformas internas no apartamento. Todavia, a lei impõe que eles são solidários pelas obrigações inerentes ao imóvel, tal como aluguel, taxas condominiais, tributos ou seguros firmados no contrato de locação (art. 2ª da Lei do Inquilinato).

Desse caráter solidário é que o proprietário pode, em caso de inadimplemento, cobrar dos dois ou de apenas um, surgindo o direito de regresso para aquele que arcou com a dívida do outro inquilino (art. 264 do Código Civil). Vamos entender melhor a importância dessa situação com um exemplo:


Imagine que João alugou um apartamento para Pedro e Maria. Todavia, devido a pandemia, deixaram de arcar com seus compromissos firmados no contrato de aluguel, não restando alternativas ao proprietário para reaver os valores exceto executar diretamente o contrato de aluguel. Ciente que Pedro é um escritor aventureiro, sem grandes sucessos publicados, enquanto Maria é advogada renomada na cidade, que detém diversos bens, a execução diretamente dos bens de Maria pode ser mais produtiva do que incluir Pedro no polo passivo da execução.


A lei implantou a sistemática da solidariedade de modo a garantir que tanto inquilinos ou proprietários tenham a garantia de execução do contrato e com ela se aplica copropriedade. Vamos entender como isso funciona com outro exemplo:


João e Joaquim herdaram do pai um apartamento em frente à praia. Imóvel bem localizado, mas em um mercado em baixa, decidem alugá-lo ao invés de vendê-lo. Ao alugar este apartamento, todas as obrigações inerentes a propriedade, tal como a conservação e manutenção, garantir o uso pacífico etc. serão exigidas de ambos os proprietários.

Mas essa situação que pode ser um grande facilitador no início, pode se tornar um grande problema, principalmente quando o relacionamento se desfaz, porém a obrigação assumida pelos dois não. Vamos ver o que é possível fazer nesses casos.


O que é possível fazer para resolver essa situação?


Embora solidários, os inquilinos são partes autônomas no contrato de locação, o que possibilita que atuem de forma independente, podendo optar por qualquer uma das opções de extinção do contrato: a resilição, a resolução, a rescisão e o distrato.

A pessoa que deseja deixar o imóvel pode valer-se da resilição, quando prevista em contratos, normalmente por prazo indeterminado, por meio de uma denúncia vazia.


O contrato de aluguel pode ser resolvido quando prevê uma cláusula resolutiva pelo inadimplemento do contrato. Então, caso o proprietário não cumpra com alguma cláusula do contrato ou obrigação legal, aquele que deseja sair do imóvel pode operá-la de pleno direito, ou seja, sem precisar de uma ação judicial.


A rescisão é a modalidade pela qual a parte que deseja rescindir o contrato, mas não tem a previsão contratual expressa se utiliza para extinguir as suas obrigações, rescindindo o contrato judicialmente.


Por fim, o distrato é a possibilidade amigável, pelo qual o proprietário concordará com a extinção da locação em relação a quem deseja sair. O distrato deve ser firmado pelo mesmo instrumento que foi utilizado para o contrato, no caso da locação, um instrumento particular.

Uma alternativa à extinção do contrato é o aditivo. Como vimos, a regra é a de que os inquilinos respondem solidariamente pelas obrigações, porém é possível que o contrato estabeleça essa limitação. O correto é que o contrato seja realizado já dispondo o limite de responsabilidade, mas assim como ninguém começa uma relação pensando em terminar, esse casal pode ter começado essa relação locatícia pensando em ficar por meses ou até anos.


Então, um aditivo ao contrato que altere a responsabilidade dos inquilinos é uma opção caso queiram continuar no imóvel sem terem obrigações vinculadas. O aditivo deverá conter todas as disposições sobre como ficam os direitos e obrigações após a assinatura, como multas, inadimplemento, alteração da garantia etc.


Caso não restem alternativas exceto rescindir o contrato, é importante lembrar ao inquilino que deixar o imóvel, que é necessário realizar todos os atos impostos pela lei e pelo contrato para pôr fim à locação, tal como a vistoria, entrega das chaves, ou a mudança das contas para o nome do proprietário, sob pena do contrato se perpetuar enquanto não concluídos.


Uma vez extinto o contrato quanto a parte que deixou o apartamento, poderá o proprietário exigir algumas modificações para evitar que o contrato de locação seja desconfigurado, como por exemplo se a caução em dinheiro foi depositada pela parte que saiu, o proprietário poderá exigir uma outra garantia do inquilino que continuará no imóvel.


Conclusão


Constar o casal como inquilinos é uma alternativa extremamente interessante, uma vez que facilita a vida civil do casal, atribuindo direitos a ambos sem dependerem de um ou do outro. Todavia, é necessário que esse contrato estabeleça uma limitação à responsabilidade, evitando que o proprietário ingresse diretamente apenas contra um ou contra os dois. Assim, adimplida a parcela referente à sua parte, a limitação de responsabilidade afasta que o proprietário cobre de você o restante.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me mande uma mensagem!



Fontes:


http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/lei/l13105.htm


http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406.htm

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