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  • Fernando Aragone

Aceitei ser fiador em um contrato de locação. O que preciso saber?

Nos contratos de locação o proprietário poderá requerer do inquilino uma das modalidades de garantia do contrato em caso de inadimplemento dos aluguéis. Entre as hipóteses previstas no artigo 37 da Lei de Locações, o fiador é uma das mais populares no Brasil e com a pandemia, há uma tendência de que se popularize ainda mais.


Vamos entender nesse artigo o que você como fiador precisa saber quanto às suas responsabilidades e os riscos por assumir essa posição de garantidor do contrato.


O que faz um fiador

O fiador é uma terceira pessoa que integra o contrato de locação, garantindo que o acordo entre proprietário e inquilino seja cumprido, respondendo subsidiariamente com seus bens pela dívida caso exista.


No contrato de locação, o fiador assume a posição de garantia do cumprimento da obrigação principal (o aluguel) ou acessória (taxas, água, luz, IPTU), podendo ter seus bens executados e o nome protestado nos casos em que o inquilino deixa de cumprir com a obrigação.


Uma vez responsável pela dívida, o fiador assume o crédito que o antigo proprietário tinha com o inquilino, podendo cobrar esse valor do responsável pela dívida. Vamos entender melhor o instituto da sub-rogação com um exemplo.


João alugou um imóvel para José, sendo Pedro seu fiador no contrato. Então, José passou por problemas financeiros e ficou devendo os últimos três aluguéis, por isso João cobrou de Pedro, o fiador, a dívida prevista no contrato. Ao pagar a dívida, Pedro assumiu a posição de credor e pode cobrar de José os valores que pagou.


É um direito do fiador ser notificado de qualquer mudança contratual ou aditivo realizado, tal como alteração do tempo do contrato, inserção de cláusulas ou até mesmo a morte do inquilino. Isso porque aquele que assume essa posição do contrato é responsável por conter os danos, responder pelos prejuízos do negócio realizado entre locador e locatário, então ele precisa estar ciente dessas mudanças, bem como sua assinatura no novo contrato é condição obrigatória para que ele possa ser responsabilizado.


Caso o fiador seja casado, dado o risco do impacto em seu patrimônio, para prestar fiança será necessário a outorga conjugal, dependendo do regime patrimonial do casal. A ausência da assinatura do cônjuge resultará na anulação da fiança prestada.


Quais os principais riscos


Quando se assume a posição de fiador, pode se ter a sensação de estar ajudando alguém a conseguir realizar o sonho de moradia, mas na verdade você está assumindo a responsabilidade patrimonial e jurídica das consequências dos atos dessa pessoa.


Isso quer dizer que o fiador responderá não somente pelas dívidas, mas também pela responsabilidade contratual, indenizações por prejuízos suportados e ter até seu patrimônio penhorado, contas bloqueadas para cumprimento desta obrigação.


Outro risco que o fiador assume está no fato de que, dada a natureza da dívida, ele não poderá valer-se da impenhorabilidade de seu imóvel, mesmo ele sendo um bem de família. Todavia, a jurisprudência tem tencionado no sentido de que se este imóvel for a única residência do fiador ou de sua família, este imóvel se beneficiará da impenhorabilidade. Porém, é uma exceção a regra e esse imóvel caso não se caracterize como único bem residencial poderá ser penhorado.


Além da responsabilidade patrimonial, o seu nome poderá ser protestado, o que resultará em dificuldades para conseguir financiamentos ou realizar negócios como a venda de um imóvel.


Vale lembrar que o fiador responde por todo esse prejuízo, enquanto durar o contrato de locação, não podendo exonerar-se da obrigação.


Se estiver nessa situação, ainda há uma esperança chamada benefício de ordem.


A importância do benefício de ordem


Esse instituto de direito civil descreve a possibilidade do fiador, quando tem seus bens atacados pelo credor (no nosso artigo o proprietário do imóvel), de exigir que primeiro sejam executados os bens do real devedor (o inquilino). Então, caso os bens não sejam suficientes, será responsável apenas pelo saldo residual do débito.


Então, vamos entender melhor ao que você deve estar atento se decidir ser fiador de um contrato de locação, para evitar prejuízos futuros.


Quero ser fiador mesmo assim, como posso me proteger?


Como citamos, o benefício de ordem é com toda certeza a melhor garantia que o fiador terá de que uma vez cobrado judicialmente, poderá proteger seu patrimônio. Entretanto, vamos elencar aqui algumas situações que podem ser aduzidas no contrato e que podem ampliar essa proteção e situações que devem ter atenção se presentes.


Pontos em que se deve ter atenção:


  1. Cláusulas que limitam a responsabilidade: é possível aduzir no contrato as limitações de responsabilidade do fiador, por exemplo, a responsabilidade pelos aluguéis, mas não pelas obrigações acessórias.

  2. Cláusulas que impõe limitações quanto a protesto: o exercício do protesto de dívida líquida e certa é direito do proprietário. Todavia, pode ser pactuado que o fiador não sofra essa sanção, uma vez que ele é o garantidor da operação e não o devedor.

  3. Cláusulas que renunciam ao benefício de ordem: essa cláusula deve ter sua total atenção. Assinando ao contrato com essa cláusula, você renunciará ao benefício de ordem e o seu patrimônio poderá ser executado judicialmente, mesmo que o inquilino tenha patrimônio suficiente para quitar a dívida.

  4. Cláusula que preveem solidariedade entre inquilino e fiador: assinando um contrato de locação com essa cláusula, o proprietário poderá executar diretamente o inquilino ou o fiador, ou ambos e de qualquer um cobrar a totalidade da dívida. Então, extrema atenção a essa cláusula, pois também é uma hipótese de renúncia ao benefício de ordem.

  5. Atenção a renovação por tempo indeterminado: nos contratos de locação por prazo inferior a 30 meses, superado esse prazo e não manifestado o interesse de deixar o imóvel pelo inquilino ou o despejo pelo proprietário, o contrato se prorrogará por tempo indeterminado, bem como as garantias prestadas, como no caso do fiador.

Estando atento a essas situações, você poderá ser fiador com segurança e evitar prejuízos futuros. Mas, e se você não quiser mais ser fiador? Vamos entender o que é possível fazer no próximo tópico.


Não quero mais ser fiador. E agora?


Existindo contrato em vigência, o fiador poderá requerer a desistência de sua posição como fiador. Entretanto o primeiro passo é comunicar o locatário sobre essa decisão. Deste momento em diante, o fiador continuará responsável por 120 dias, podendo sofrer todas as sanções jurídicas e patrimoniais pelo inadimplemento. Caberá ao inquilino, após a notificação do fiador substituir a garantia por outra modalidade ou outro fiador, no prazo de 30 dias.


Essa notificação deverá ser feita de forma extrajudicial, contando o período dos 120 dias a partir da data do aviso de recebimento da notificação.


Esse procedimento de exoneração é uma previsão legal para a Lei de Locação, não devendo ser interpretado como regra geral, tendo cada contrato sua especificidade, como ocorre nos contratos de financiamento estudantil (FIES) que será tema de um próximo artigo.


Também é possível exonerar-se como fiador locatício nos casos em que há uma alteração no contrato principal ou aditivo. Isso acontece, pois a garantia prestada descrevia um determinado negócio jurídico e o fiador poderá não concordar com o novo, prevendo, por exemplo, reajustes exorbitantes.


Por fim, vale lembrar que pode se exonerar como fiador o cônjuge que não prestou sua autorização no contrato, a depender do regime patrimonial escolhido pelo casal.


Isso é tudo, até a próxima!


Ficou com alguma dúvida? Me mande uma mensagem!


Fontes:

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245compilado.htm

https://basilenassin.jusbrasil.com.br/artigos/797878437/quero-deixar-de-ser-fiador-da-locacao-o-que-faco

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm

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