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  • Fernando Aragone

A importância do Registro nos Negócios Imobiliários

Atualizado: Jun 9

Muitas pessoas se envolvem em negócios imobiliários todos os dias. Algumas pessoas alugam, outras vendem, outras compram e volta e meia surgem problemas posteriores a negociação pois, é desconsiderada a necessidade do registro dos títulos nos negócios imobiliários.

Vamos mergulhar nesse tema hoje, entendendo quais são os efeitos da propriedade e que para exercê-los você precisa registrar o seu título.


Afinal, o que é Propriedade? A lei brasileira não traz um conceito de propriedade, mas o Código Civil, em seu artigo 1.228 instituiu o conceito de proprietário, elencando que o proprietário é aquele que “tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha” o imóvel.

Vamos destrinchar esse conceito. Usar é a faculdade de servisse da coisa, dando a ela uma destinação natural, seja morando ou alugando. Já o gozo é a possibilidade de o proprietário extrair frutos naturais e civis do objeto, tais como aluguéis. A disposição é a possibilidade de transferir, vender o bem, dividi-lo, ou até mesmo gravar o bem com algum ônus, como uma hipoteca. Por fim, o último poder da propriedade é o direito de reivindicar, retomar o bem com quem quer que esteja, com quem o detenha injustamente.

A propriedade pode ser plena ou limitada. É possível a cisão de todos esses direitos vistos acima entre duas figuras distintas. Como exemplo, podemos imaginar o aluguel: O locatário, quando aluga o imóvel, cede ao locador os poderes de usar e gozar do bem. Sim, ele também pode sublocar o imóvel, por isso também pode retirar frutos do imóvel. De igual forma, o locatário permanecerá com os poderes de gozar, dispor e reivindicar.

No exemplo acima, vimos que alguns poderes se tornam exclusivos de um, enquanto outros são divididos, como o direito de gozar, a depender do que foi pactuado no contrato.

A doutrina civil, de maneira geral, destaca algumas características da propriedade: Seu caráter absoluto, exclusivo, perpétuo e ilimitado.

A propriedade tem um caráter absoluto pois, o proprietário, dentro dos limites da lei, tem amplo poder jurídico sobre o seu exercício: usar, gozar, dispor e reivindicar.

Ela terá caráter exclusivo pois a propriedade de um afasta a de outro, não existe a figura de dois proprietários de um mesmo imóvel. Ressalvada a situação da copropriedade, onde duas pessoas são donos de uma fração do imóvel, como na herança.

Seu caráter perpétuo ocorre porque a propriedade só se extingue pela vontade do proprietário ou pela lei. Ela permanecerá existindo independentemente da sua utilização.

Por fim, o caráter ilimitado consiste em o proprietário poder fazer o que bem entender com o imóvel, desde que cumprida a lei e atendida a função social. Ele pode doar, vender, alugar, realizar um comodato, reformar, construir ou demolir.

Como dito, a propriedade precisa atingir a função social, ou seja, não é cabível na sociedade atual onde poucos têm muito e muitos tem pouco, propriedades improdutivas ou inabitadas. Então, a nossa constituição, que garante o direito de propriedade, também atribui a ele a obrigatoriedade de se cumprir a função social.

Entendemos o que é propriedade, entendemos suas características, que ela pode ser plena ou limitada, agora imagine a seguinte situação: uma pessoa surge no seu imóvel, dizendo ser o proprietário, com um contrato de compra e venda assinado. Como garantir a segurança em situações como essas? Pelo registro.

Quem não registra, não é proprietário: Como funciona o Registro.

Alguns instrumentos que tratam a propriedade exigem certos requisitos, outros não. A locação é um contrato que pode ser firmado oralmente, tendo plena força jurídica. Já a compra e venda precisa ser feita por instrumento público, se acima de 30 salários mínimos, ou por instrumento particular, se abaixo deste valor, como dispõe o artigo 108 do CC.

O que eles têm em comum é a necessidade do registro. Para a compra e venda, promessa de compra e venda, ou qualquer outra modalidade de aquisição da propriedade onde ela será transferida, o registro do contrato é obrigatório. Ele só se aperfeiçoa quando é levado a registro.

Enquanto não registrado o título aquisitivo, não temos uma relação de direito real, mas sim uma relação de direito pessoal. O registro público atribui ao título registrado a publicidade e da publicidade é que todos os poderes inerentes a propriedade se manifestam.

Aquele que primeiro leva a registro o título será considerado proprietário, mesmo que seu contrato seja anterior ao que foi registrado e isso só se descobre pois quem detém publicidade é o contrato registrado.

Para garantir o seu direito de permanecer no imóvel caso o locatário resolva vende-lo, lançando mão de uma cláusula de cláusula de vigência, só terá eficácia se o contrato for levado a registro, pois, sendo público que o inquilino deve permanecer no imóvel enquanto perdurar o contrato, não é possível o despejo com fundamento na venda do imóvel, sendo o novo proprietário o novo locatário.

Da publicidade é que advém, da mesma forma, o direito de proteger a propriedade e reivindicá-la de quem a possua, afinal, é público que o proprietário é você e não quem detém o imóvel injustamente.

Quando um vendedor, de forma ardilosa, vende o mesmo imóvel para duas pessoas, aquele que primeiro levar o seu título a registro será considerado proprietário. Quem foi lesado, não poderá requerer a propriedade, mesmo que tenha firmado o contrato antes. Este, por sua vez, revela a mera intenção de aquisição, um pacto pessoal, não existindo direito real sobre o imóvel e se não há direito real não podemos falar em proprietário, resolvendo-se a situação em perdas e danos.

Vamos falar brevemente como funciona o registro. Aquele que detém o título aquisitivo levará ao cartório de registro de imóveis, protocolizando na circunscrição relativa ao imóvel (182, Lei dos Registros Publicos). Uma vez recebida, o seu título será prenotado, ficando por trinta dias sob análise ou para averiguar caso mais de um título seja apresentado (186, Lei dos Registros Publicos). Estando tudo “ok”, será levado a Registro, onde será realizada a averbação ou o registro do título definitivamente.

Aqui, vale uma breve explicação. O Registro serve para anotar todos os atos translativos ou declaratórios de direitos reais, ou seja, aqui encontramos a compra e venda, a outorga de um compromisso de compra e venda, uma hipoteca e todo e qualquer título que efetivamente transferirá a propriedade de a para b.

As averbações referem-se a alterações no registro, tais como alteração do nome de casamento, inclusão de cláusulas de inalienabilidade, ou o contrato de aluguel. Estando averbado junto a matrícula do imóvel, o contrato de aluguel ganha a publicidade do título registrado, sendo oponível contra todos e atribuindo boa-fé.

Sim, o registro do título também atribui boa-fé a negociação. Imagine que você comprou um terreno. Ele não devia tributos, não tinha hipotecas registras, um belo negócio. Então, recebe em sua casa uma notificação de uma execução trabalhista, para que você se manifeste por ter ocorrido fraude contra a execução. O registro do título garantirá a você o bem imóvel e não sofrer sanções desse processo, pois a publicidade do título registrado antes da execução comprava a boa-fé do terceiro comprador.

Devemos lembrar que o registro do título junto ao Cartório de Registro de Imóveis traz uma presunção relativa de veracidade. Imagine que alguém falsifique sua assinatura e eleve a registro uma compra e venda da sua casa. Se esse documento for registrado, terá presunção de veracidade, mas que pode ser afastada se constatada a falsificação, por meio de ação.

No Brasil não há o costume de ser levado os contratos advindos dos negócios imobiliários ao registro. Seja pelo valor dos emolumentos, seja pelo desinteresse, é comum que brasileiro se sentir seguro com o contrato de compra e venda assinado, guardado em uma pastinha dentro de um armário, mas esse comportamento pode levar você a perder a sua propriedade, conquistada com tanto esforço pois, quem não registra não, é proprietário.


Todas as características da propriedade se expressam por meio da publicidade atribuída pelo registro título, mesmo nos contratos de aluguel onde se é permissível um contrato oral, ele ganha notada força quando averbado junto ao registro do imóvel, portanto, garanta seu direito de propriedade e evite problemas futuros, leve a registro qualquer contrato relacionado as negociações imobiliárias.

Isso é tudo, até a próxima!

Ficou com alguma dúvida? Me envie uma mensagem!

Fontes:

JUNIOR, Luiz Antonio Scavonne, Direito Imobiliário, Teoria e Prática, 15ª ed., Ed. GEN, 2020.


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